ผู้ถือ DTV กำลังปรับโฉมผลตอบแทนค่าเช่าของกรุงเทพฯ อย่างไร

ตลาดเช่าก่อนและหลัง DTV

ก่อนมี DTV ตลาดเช่าสำหรับชาวต่างชาติแบ่งเป็นสองกลุ่มหลัก ได้แก่ นักท่องเที่ยวพักระยะสั้น (1-30 วัน รูปแบบ AirBnB ผลตอบแทนสุทธิ 4-5% หลังหักค่าดำเนินงาน) และผู้บริหารต่างชาติ (สัญญาเช่า 1-3 ปี ผลตอบแทนสุทธิ 5.5%) DTV ได้สร้างกลุ่มที่สามขึ้นมา คือผู้พักอาศัยระยะ 6-12 เดือนในอาคารบริการครบวงจร ที่ยินดีจ่ายค่าเช่าระดับพรีเมียมเพื่อสิ่งอำนวยความสะดวก และสามารถต่ออายุสถานะได้

การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างสามประการ

• · ระยะเวลาการเช่า · ผู้ถือ DTV ทำสัญญาเช่า 6-12 เดือนอย่างสม่ำเสมอ เทียบกับ 1-3 เดือนของนักท่องเที่ยว หรือ 12-24 เดือนขององค์กร ส่งผลให้อัตราว่างลดลง
• · ค่าพรีเมียมจากสิ่งอำนวยความสะดวก · ผู้ถือ DTV ให้ความสำคัญกับ coworking, ฟิตเนส, สระว่ายน้ำ และความสะดวกในการเดินเท้า อาคารที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันสามารถปล่อยเช่าได้สูงกว่าสต็อกทั่วไป 10-20%
• · การกระจุกตัวเชิงภูมิศาสตร์ · ประมาณ 70% ของผู้ได้รับ DTV อาศัยอยู่ในย่านใจกลาง Bangkok โดยเฉพาะสุขุมวิท (อโศก-เอกมัย) สาทร และพร้อมพงษ์

ผลกระทบต่อผลตอบแทนสุทธิ

โครงการสร้างเสร็จใหม่แบบบริการครบวงจรในใจกลาง Bangkok ก่อนยุค DTV ให้ผลตอบแทนสุทธิ 5.0-5.5% หลังยุค DTV (ยืนยันจากการดำเนินงานของ Maison Siam ปี 2024-2026) อยู่ที่ 5.8-6.4% net บนสต็อกเดียวกัน เพิ่มขึ้นประมาณ 80-100 basis points อย่างต่อเนื่องตลอด 18 เดือนและยังคงดำเนินต่อไป</li> <block id="6" type="p">หากคุณกำลังประเมินด้วยสมมติฐานผลตอบแทนก่อนปี 2024 คุณกำลังตีราคาสินทรัพย์กลุ่มนี้ต่ำเกินไป ติดต่อเราเพื่อรับรายชื่อโครงการที่คัดสรรโดยคำนึงถึงปัจจัย DTV

If you're underwriting on pre-2024 yield assumptions, you're under-pricing the asset class. Talk to us for a DTV-aware project shortlist.