สาทร vs สีลม · เปรียบเทียบ CBD สำหรับนักลงทุนต่างชาติ

ความแตกต่างที่สำคัญ

สาทรทอดตัวในแนวเหนือ-ใต้ เรียงรายด้วยอาคารสำนักงานขององค์กรขนาดใหญ่ (Sathorn Square, Empire Tower, สำนักงานใหญ่ธนาคารกรุงเทพ) สถานทูต และโรงพยาบาล BNH ส่วนสีลมทอดตัวขนานกันโดยอยู่ถัดขึ้นไปทางเหนือหนึ่งบล็อก มีร้านอาหารและเครื่องดื่ม ธุรกิจธนาคาร ร้านอัญมณี และย่านบันเทิงพัฒน์พงศ์อยู่ทางทิศตะวันตก สาทรเป็นย่านที่อยู่อาศัยผสมสำนักงานองค์กร ส่วนสีลมเป็น CBD เชิงปฏิบัติการ

ผลตอบแทนและกลุ่มผู้เช่า

• · สาทร · ผลตอบแทนสุทธิ 5.5-6.0% ผู้เช่าเป็นผู้บริหารองค์กรที่มาประจำการ 12-24 เดือน เจ้าหน้าที่สถานทูต และ CFO ระดับภูมิภาค คุณภาพสูงกว่า สัญญาเช่ายาวกว่า และอัตราการย้ายออกต่ำกว่า
• · สีลม · ผลตอบแทนสุทธิ 5.3-5.8% ผู้เช่ามีลักษณะชั่วคราวมากกว่า ใกล้ชิดกับย่านบันเทิงและเน้นไลฟ์สไตล์ อัตราการย้ายออกสูงกว่า และผลตอบแทนต่ำกว่าเล็กน้อยในแง่เสถียรภาพ

รูปแบบการเพิ่มมูลค่า

สาทรมีการเพิ่มมูลค่าของทุนเฉลี่ย 7-8% ต่อปีตั้งแต่ปี 2018 ในกลุ่มโครงการสร้างเสร็จใหม่แบบ full-service ส่วนสีลมอยู่ที่ประมาณ 6.5-7% เนื่องจากข้อกังวลด้านการจัดโซนพื้นที่บันเทิงที่กดดันอุปทานสำหรับผู้เช่าระดับพรีเมียม

ควรซื้อทำเลใด

สาทรเหมาะสำหรับผลตอบแทนที่มั่นคงควบคู่กับการเพิ่มมูลค่าของทุน โดยมีผู้เช่าเป็นครอบครัวหรือผู้บริหารองค์กร ส่วนสีลมเหมาะสำหรับศักยภาพกระแสเงินสดที่สูงกว่าเล็กน้อย พร้อมผู้เช่ากลุ่มไลฟ์สไตล์และย่านบันเทิง รวมถึงระยะถือครองที่สั้นกว่า ลูกค้าส่วนใหญ่ของ Khorna เลือกสาทรเป็นการจัดสรรครั้งแรก