外資をタイ不動産から遠ざける6つの神話

誤解1 · 外国人はタイで不動産を本当には所有できない

これは誤りです。外国人はコンドミニアムのユニットを完全所有権で、自身の名義で、タイ人が取得するのと同じChanote(チャノート権利証)で所有できます。唯一の制限は、建物全体の総床面積の49%という外国人枠の上限です。外国人枠内のユニットを取得すれば、権利証はあなたのものとなり、土地局に登録され、タイ人所有のコンドミニアムと全く同じように譲渡されます。

誤解2 · 政府が外国人の不動産を没収する可能性がある

タイで外国人所有者の不動産が大規模に没収された最後の事例は、第二次世界大戦中、80年以上前のことです。現代のタイは、外国人の財産権を保護する二国間投資協定(BIT)を主要な資本源となる国々のほとんどと締結しています。同国は1979年のコンドミニアム法以降、45年以上にわたって継続的に外国人の不動産資本を受け入れてきた実績があります。適切に購入された外国人枠のコンドミニアムが没収されたという事例は記録上存在しません。

誤解3 · 資金を国外に持ち出せない

これは誤りです。ただし一つ事務的な手続きが必要です。送金時にタイの銀行が発行するFET(外国為替取引)証明書が、法的な資金送還の書類となります。売却時にこれを提示すれば、売却代金を制限なく国外送金できます。FETについては別途詳細な解説をご用意しています。外国人購入者が犯す唯一のミスは、預け入れ時に銀行に証明書を要求しないことです。

誤解4 · タイのプレビルド (建築前) はハイリスク

10年前は部分的に真実でしたが、現在ではほぼ誤りです。SET上場のデベロッパー、Sansiri、AP、Origin、Noble、Pruksaは、公開市場の説明責任、監査済み財務諸表、56-1開示の下で事業を運営しています。業界は淘汰が進みました。2010年から2015年の間に小規模デベロッパー2社が破綻しましたが、それ以降はありません。リスクは実在しますが、現在は選別可能です。SET上場の上位6社のデベロッパーに絞れば、過去のデフォルト率は実質的にゼロです。購入者の仕事は適切なデベロッパーを選ぶことであり、プレビルド (建築前) というカテゴリー自体を避けることではありません。

誤解5 · タイの裁判所は外国人のために契約を執行しない

これは誤りです。タイには機能する不動産法制度があり、土地局がChanote(チャノート権利証)登記を管理しており、外国人所有者は定期的に勝訴しています。Ashton Asokeの管理組合紛争が反証として引用されることがありますが、判例を慎重に読めば、これは共用部へのアクセスに関する管理組合の紛争であり、権利取消の事案ではありませんでした。所有者は終始ユニットと権利証を保持していました。タイの裁判所は機能しています。世界中の裁判所と同様に時間はかかりますが、執行は行われます。

誤解6 · Bangkokの不動産はバブル状態

Bangkokのプライムコンドミニアム価格は過去10年間で年率4~7%上昇しており、大幅な調整は2020年から2021年の間に限られています。これをSingapore(年率15%超の年)、Hong Kong(2010年代半ば)、Sydney(2020年代半ば)を巡るバブル論と比較してください。Bangkokが成長するのは、Bangkokが富を蓄積し続けているためです。億万長者の密度の上昇、駐在員人口の増加、コロナ前を上回る観光客数、地域資本の移転などです。需要が緩やかに価格を押し上げています。これは構造的な成長であり、バブルではありません。

実際にリスクとなるもの

• · 実績のない非上場デベロッパーからプレビルド (建築前) を購入すること · これは選別可能なので、単に避けるべきです
• · FET証明書を取得しないこと · 事務的な怠慢が実際の出口問題を生み出します
• · 49%の外国人枠を回避するためにタイ法人構造を購入すること · これは違法であり、過去に訴追されています、避けてください
• · 借地権による回避策で外国人枠外を購入すること · 完全所有権より弱く、出口でのリスクが高くなります

本当に懸念すべきこと

間違った建物、間違ったデベロッパー、間違った立地を選べば、利回りの問題と再販の問題が発生します。法的な問題ではありません。外国人同士で語られるタイ不動産のリスクの話は、ほとんどがデベロッパーとユニットのデューデリジェンスを怠った人々の話です。法的枠組みは堅固です。選別の問題こそが実在するのです。

「タイのリスク」と呼ばれるもののほとんどは、システムリスクを装った選別リスクです。適切に選べば、システムは十分にあなたを守ります。

ご相談ください

AlexandreはSociété Généraleで投資銀行のリスクをアンダーライト (引受審査) していた経歴を持ち、その後FazWazでトップセールスとなりました。私たちは適切に選別します。ショートリストをご請求ください。