プロンポン vs トンロー：利回り、空室率、テナント層

テナントプロファイル、30秒で把握

プロンポンはシニア駐在員向けの住宅エリアです。テナントの中央値は38歳から55歳のコーポレートエグゼクティブで、インターナショナルスクールに通うお子様がいる場合が多く、12ヶ月から36ヶ月の駐在期間で、2ベッドルームに月額65,000から120,000バーツを支払います。プロンポン住民は通勤に車を使い、複数台所有(またはGrabを利用)し、Emporium / Emsphereで買い物をし、BTSは主要交通手段ではなく予備として扱います。

トンローはライフスタイルエリアです。テナントの中央値は28歳から42歳で、シングルまたはDINK、日本人駐在員、創業者、あるいはDTVで長期滞在中の方が多くを占めます。より小さなユニット(1ベッドルーム)に対して同程度の絶対家賃を支払います。トンロー住民はどこへでも徒歩で移動し、週5回以上外食し、建物のアメニティを日常生活の主要インフラと捉えています。

利回りへの影響

• · プロンポン:回転率が低く、賃貸期間が長く、空室週数が少なく、2〜3ベッドルームのファミリー向け物件にプレミアムが付きます。ネット利回りは通常5.6〜6.0%です。
• · トンロー:回転率が高く、賃貸期間が短く、空室週数が多く、1ベッドルームのフルサービス物件にプレミアムが付きます。ネット利回りは通常5.8〜6.4%ですが、ばらつきが大きくなります。
• · トンローでSTR対応可能な建物(稀少)はネット7〜8%まで押し上げますが、運営負担が大きくなります。

資本価値の上昇

プロンポンは過去7年間、新築フルサービス物件で年率7.5〜8.5%の上昇を記録しています。トンローは同期間で7.0〜8.0%ですが、ばらつきがより大きく、BTS近接の建物の小規模1ベッドルームはエリア全体を上回る一方、2017〜2019年築の古い物件は遅れをとっています。

どちらを購入すべきか

ファミリー層からの安定したキャッシュフローを求めるならプロンポンを購入してください。シングルプロフェッショナルからの資本成長を求めるならトンローを購入してください。テナント層がトレードオフを決定します。

各エリアで3件のプロジェクトについて完全なアンダーライト (引受審査)を実施済みです。比較スプレッドシートについては、お気軽にご相談ください。