タイのコンドミニアムにおける管理費 · 1平方メートルあたり50〜80バーツで実際に得られるもの

管理費とは何か

タイのコンドミニアムは、ユニット所有者全員で共同所有する法人組織であるjuristic person(管理組合)によって運営されています。管理組合は、建物運営(スタッフ、光熱費、修繕、セキュリティ、共用施設の維持)の財源として、月額の平方メートル単価で管理費を徴収します。料金は、古い低価格帯のコンドミニアムでの30バーツ/sqmから、ブランド付きフルサービスタワーでの100バーツ/sqm超まで幅があります。

50バーツ/sqmで得られるもの(典型的なスクンビット中級物件)

• · 24時間対応のレセプション+セキュリティ・4〜6名のスタッフ交代制
• · 共用部の清掃+廃棄物管理
• · プール+ジムの維持管理・プール薬剤、機器メンテナンス
• · エレベーター保守+ロビー空調+廊下照明
• · 建物保険+修繕積立金への拠出

80〜100バーツ/sqmで得られるもの(プロンポン/トンローのフルサービス物件)

• · コンシェルジュデスク+8〜12名のスタッフ
• · 即時対応可能なオンサイトのエンジニアリングチーム
• · 複数のプール+スパ+スカイラウンジ+プライベートダイニング+コワーキング
• · 清掃頻度の向上・ロビーの毎日磨き上げ、窓の週次清掃
• · プレミアムセキュリティ・カードキー式エレベーター、生体認証、バレーサービス、メールルーム
• · 資本的改修に向けた、より大規模な修繕積立金の積み上げ

なぜ同じ通りの2つの建物で管理費が2倍も違うのか

建物の築年数+共用施設の充実度+運営品質が要因です。2010年築でプール1つと基本的なジムを備えたタワーは35〜45バーツ/sqm、2024年築で屋上プール、スパ、スカイラウンジ、コンシェルジュを備えたフルサービスタワーは80〜100バーツを請求します。差はロケーションではなく、デベロッパーが運営モデルに何を組み込んだかにあります。

購入前に確認すべきこと

• · 修繕積立金の残高・これまでにいくら徴収され、今後どのような大型支出が控えているか
• · 過去5年間の管理組合議事録・紛争、値上げ、繰り延べされた保守
• · 未収金・滞納している所有者の数(数が多いと建物経営の悪化を示す警戒信号)
• · 保険カバレッジ・共用部が地震、洪水を含めて完全にカバーされているか
• · 長期修繕計画(リザーブスタディ)・実施済みか、最新の状態か

管理費がアンダーライト (引受審査)に与える影響

管理費60バーツ/sqmの建物にある78sqmの2ベッドルームの場合、月額4,680THB、年間56,000THBを支払うことになります。これは販売価格の1.0〜1.5%にあたり、ネット利回り5〜6%のモデルでは無視できない金額です。表面利回りを判断する前に、必ず管理費をTCO(総保有コスト)に含めてください。

管理費は、税金に次いでTCOの中で2番目に大きい項目です。購入後ではなく、購入前に明細を確認してください。