目の前の眺望 · Bangkokに潜むリスク

なぜこれが重要なのか

ユニットの眺望は、その価値を構成する重要な要素です。スクンビット沿いのデータによると、視界を遮るものがないユニットは、同じ建物内で視界が遮られているユニットと比較して15〜25%のプレミアムが付いています。そのプレミアムは、ソイの向かい側、あるいはさらに悪いことに隣接する区画に新しいタワーが建設されると消滅してしまいます。

Bangkokのゾーニング規制は寛容です。35階建てが認められている隣接区画が10年間空き地のままで、マクロ環境が整ったときや新しい所有者が購入したときに突然開発が始まることもあります。外国人購入者は隣で何が建てられるのかを確認しないことが多く、目に見える眺望で購入し、建設可能な範囲を考慮した眺望では購入していません。

購入前に確認すべき4つのシグナル

• · **隣接区画のゾーニング** · 100m以内のすべての区画で建設可能な最大高さは何階か?Bangkok都市計画局がゾーニングマップを公開しています。Khornaがアンダーライト (引受審査) するすべてのプロジェクトでこれを取得しています。
• · **隣接区画の所有権 + 活動状況** · その区画は著名なデベロッパーが所有しているか?過去24ヶ月以内に建築許可が申請されているか?区画が最近売買されているか (取引は通常、開発決定の12〜24ヶ月前に行われます)?
• · **EIA (環境影響評価) の申請** · タワー建設のための環境影響評価は、タイ天然資源環境政策計画事務所に提出されます。ユニットから200m以内で承認済みまたは申請中のEIAがないか登録簿を検索してください。
• · **ユニットからのセットバック** · 隣にタワーが建ったとしても、Bangkokの建築基準法ではセットバックが義務付けられています。窓から30m離れた35階建てのタワーは、10m先のものよりも視界を遮りません。Khornaのアンダーライトには、この幾何学的な分析も含まれます。

「保護された眺望」の本当の意味

Bangkokには眺望保護のレベルが3つあります:

• · **真に保護されている** · 眺望が公園、川、寺院、歴史地区などの恒久的な景観に面しています。その上に建物を建てることはできません。例: Lumpiniに面したユニット (98 Wireless、Saladaeng One)、リバーサイドのユニット (Mandarin Oriental Residences、Park Hyatt)、公園に隣接する物件 (Charoen Krung側に面したMagnolias ICONSIAM)。
• · **確率的に保護されている** · 眺望が低密度地域、再開発される可能性が低い成熟した建物、または低層ゾーニングの区画に面しています。スクンビット・ソイ39〜49の大部分はこれに該当します。既存の低層建築物は少なくとも今後10年間は経済的に建て替えられないでしょう。
• · **保護されていない** · 眺望が空き地または建て替え可能な低層建築物に面しています。これは最もリスクの高いプロファイルであり、現在の眺望に対するプレミアムは脆弱です。プラカノン / オンヌット / スクンビット71以降のエリアでよく見られ、これらは依然として土地の集約が進行中の場所です。

Khornaのアンダーライトでの取り扱い

Khornaが選定するすべてのプロジェクトには、アンダーライト資料に眺望リスク評価が含まれており、保護されている / 確率的に保護されている / 保護されていない のいずれかに分類され、具体的な懸念点が明示されます (例: 「45m先の区画Yは30階建てゾーニング · 要監視」)。保護されていない眺望を必ずしも避けるべきだとは限りません。価格がリスクを反映しており、トレードオフが成り立つこともあるからです。ただし、契約後ではなく、契約前にこの情報をお伝えします。

デベロッパーに確認すべきこと

• · このユニットから200m以内の各区画における建設可能な高さはどれくらいか?
• · それらの区画のいずれかが、現在EIAを申請中の事業体によって所有されているか?
• · 隣接するタワーがユニットの眺望を遮った場合、購入者保護条項にはどのような内容が記載されているか (一部の高級開発では部分的な保護が含まれていますが、ほとんどには含まれていません)?
• · デベロッパー自身が隣接区画の許可を申請していないか (同じデベロッパーが隣に建設することもあります)?

あなたの眺望は、ゾーニング、隣接区画、そして周囲の空き地が開発されるまでの時間によってのみ保護されます。目に見える景色ではなく、これらを冷静に見極めて購入してください。

ご相談ください

Khornaがアンダーライトするすべてのプロジェクトについて、ゾーニング、所有権、EIA登録データを取得しています。検討中のユニットについて眺望リスク評価をご希望ですか?対象のユニットをお知らせください。